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>Part10 大丈夫?この中古住宅

最近では中古物件の販売が非常に増えてきています。たしかに、新築よりも安く、お手ごろ感が高いので、購入者が増えているのも事実です。

しかし、中古住宅は判断を誤ると修理や改修にかえって高額な費用を必要とすることもあります。

そこで、今回はマンションと戸建住宅の中古住宅を選ぶ際のポイントをご紹介します。

1.マンションの場合

1.経過年数
建築してから何年経っているかが当然一番問題になります。マンションは築20年を経過しているかどうかで値段が大幅に変わるといわれています。それは建物がそのあたりから色々補修問題が発生してくるからです。もちろん外装の問題もありますが給排水、ガス配管、等設備の問題があります。(配管についてはそれぞれ検査機関があり20年以上経たマンションでは管理組合で検査を依頼している場合が多いのでその結果を見せていただくのが良いと思います)。

2.構造
構造は鉄骨造プレコン、鉄筋コンクリート造、(ラーメン構造、壁式構造)があります。耐震については建築基準法の改正の後か前かによって構造内容がちがいますので注意しましょう。鉄筋コンクリート造は正常であれば100年は十分構造としては持ちますがクラックなどで水分が中に浸透しますと鉄筋が錆びて膨張しコンクリートを破壊してしまいます。こうなると危険です。マンションを買われる時は良く外壁や内壁を検査して縦に亀裂が入っているものは構造クラックですので注意しましょう。仕上げ材のクラックもありますのでその違いを見分けなくてはなりません。

3.内装
内装の改装については専用部分と共用部分とがあり壁や床のコンクリートは共用部分ですので穴を空けたり壁を取り除く等につういては管理組合の許可を必要としますので注意しましょう。サッシュも共用部分ですので勝手に変えることはできません。

4.管理
以上をふまえてそのマンションが建物が良く管理されているかが重要な問題になります。管理費+修繕積立金が安いから良いと思われる方が居るかと思われますが修繕積立金が足りない為に外壁に重要な亀裂が生じているのに補修しない結果手遅れになる場合もありますので管理組合の長期修繕計画が的確なされているか修繕費が充分か調べる必要があります。

5.改修費
内装の改修費はもちろん内容によって色々異なりますが25坪位のマンションで浴室キッチンを含めて全体を改修した場合500万円がひとつの目安になるかと思います。

6.業者
業者の提出する見積もりが正しいかどうかは専門の第三者に検討してもらうのが一番良いと思いますが目安としては一式幾らでは無く、なるべく詳細な見積もりを出す業者が信用できるとおもわれます。

7.水廻りの位置
浴室やキッチン、トイレ等水周りを変更する場合はなるべく元の位置に近い事が良いのですがどうしても全く違う場所にもって行く場合は縦管の通っているパイプスペイスまで配水管を横引きしなくてはなりませんのでその勾配の為床を上げなくてはなりません。又横引きが長くなると菅が詰まりやすくなるのでなるべく避けましょう。

8.改装期間
全体的に内部改装する場合住みながら工事をする場合と一時別な所に引っ越して工事をする場合がありますが住みながら工事する場合は引越した場合と比較すると費用、工期共に倍かかりますので引越し費用や借家料を考えても引っ越した方がお得な場合が多いです。又住みながら工事してもらうのはほこりや騒音で健康的にも良くありません。

2.戸建木造住宅の場合

1.敷地
まず敷地が道路に何メーター接しているかを確かめましょう。建築基準法で道路に2メーター以上接していないと建築出来ない事になっていますのでもし2メーターなければ再建築出来ない場合がありますので注意しましょう。又道路幅は4メーター以上必要です。無い場合は足りない分を敷地提供しなくてはならない場合があります。

2.敷地の用途
敷地の用途地域(基準法)を自分で調べましょう。役所(都市計画課)に行けばわかります。調整区域の場合は原則的には建物が建てられません。が区域指定前に建てられたものなら既存宅地証明と言う書類を売主からもらいましょう。これが無いと再建築が出来ませんので気をつけてください。

3.外観のチェック
建物は外観(壁、屋根、サッシュ、樋、庇、ポーチ)を目で検査し、内部は床下を開けて基礎や木造の構造材をチェックをします。又押入れの天井を開けて床や屋根の構造材の状態をチェックし今後30年以上耐えられるかどうかをチェックします。

4.増改築履歴
増改築が途中なされていないかどうかもチェツクしておきましょう。もし建築確認書があれば見せてもらいましょう。

5.設備配管
20年以上経過している建物については給排水及びガス管の検査をしなくてはいけませんが物件を買う前にこの検査は大概出来ませんので取替えの予算をみておいたほうがよいでしょう。

6.耐震診断
耐震診断と見積もりを専門業者に依頼しましょう。

7.内装
内装(床、壁、天井、キッチン、浴室)の見積もりも専門業者に頼みます。

住環境ネットでは、中古住宅購入前チェックのお手伝いをしております。お気軽にお問い合わせください。


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