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マンションの大規模修繕・計画修繕などへの支援

◆共用部分の大規模修繕

住環境ネットはマンション管理組合からのご依頼を頂き、築10年程度から40年近い建物まで、さまざまな履歴を持つマンションの大規模修繕について、アドバイザーとして助言・支援をさせて頂きます。
大規模修繕は建築だけでなくしばしば設備も含まれます。また、分譲・入居後すなわち築12〜15年での第1回のときと第3・4回目の時では異なります。そして管理組合の自主管理の場合と管理会社へ管理委託している場合でもことなります。
具体的には以下のような手順で助言・支援を行います。

1)管理組合理事会で助言・支援プロセスをご説明します。目視などによる予備調査を行い、理事会、管理委託先の管理会社などがやるべきことをお話しします。

2)現況の「事前調査」(全住戸アンケート調査、目視・触診・打診(タイル浮きなど)調査・試験・測定(付着力、コンクリート強度・中性化、シーリング材質劣化)と保管書類の確認・照合(竣工図。設計図、定期診断・修繕記録、長期修繕計画)などを含むのが一般的です)について助言し、その調査結果や「事前調査」から導かれた「設計方針」を評価し、意見を述べます。

3)設計・監理業務の委託先の公募・選定を行います。
管理組合とアドバイザー、設計・監理会社は次のような役割を担います。

・管理組合は理事会のもとに大規模修繕委員会を設置し、大規模修繕積立金より支出可能な限度と修繕項目の優先順位を決めます。

・アドバイザーは修繕項目の優先順位や工事内容について助言し、設計・監理会社への委託内容、公募方法などを支援します。

・設計・監理会社は大規模修繕工事の「特記仕様書・見積書」を作成します。

4) 設計・監理会社より提出された「特記仕様書・見積書」について、アドバイザーとして修繕工事の特記仕様および見積り内容などについて、大規模修繕委員会でご一緒に検討します。

5)理事会と大規模修繕委員会は修繕項目を検討、選択し、「修繕工事予算書」を作成します。これをアドバイザーが助言・支援します。

6)工事会社は公募、指名入札などにより選定します。複数の工事会社から提出された見積書をもとに、設計・監理会社が比較精査資料を作成します。工事会社の決定に際し、管理組合にアドバイザーとして助言します。

7)工事の着工から竣工引き渡しまでの工事期間中、アドバイザーとして定例総合打ち合わせ会(管理組合、設計・監理会社、工事会社)に出席し組合の立場で助言します。

8)工事の完了・引渡し時に管理組合は工事記録・関連資料、保証書などを受領しますが、その内容を確認します。これはその後、何か問題が発生する場合に備えた、とても重要な確認です。

9)大規模修繕の結果に基づいた、その後の長期修繕計画の見直しについて助言します。

尚、2年間の瑕疵担保期間内に起きた不具合は工事会社に是正を要求することになりますが、その交渉などについても支援します。大規模修繕費用(建築総合)の目安は1戸当たり50〜120万円程度でした。

◆共用部分の計画修繕など
長期修繕計画による単年度ごとの計画修繕、あるいは突発的故障・不具合も含めた不定期な修繕、技術基準・法令などの改変に伴う改修など、マンションの共用部分には、建築、設備を含め、さまざまな修繕が欠かせません。
その不具合の原因などは居住者・区分所有者の方々だけでは、発見できない場合があり、住環境ネットのアドバイザーは専門的な診断、予測をもとに助言・支援をしてきました。
築年数が経ったマンションでは、設計図、施工図、竣工図、維持管理図などが揃っていないケースもあり、そういう場合は特に専門的な支援がお役にたちます。また、一般的には共用部分とは言え、利用頻度、利便性が異なること、専用部分との区分けがあいまい、または難しい箇所があることなどから、その整理が必要になります。


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